3ème pilier et achat immobilier : est-ce vraiment une bonne idée ?
Lorsque vous envisagez l’achat de votre résidence principale, il est souvent tentant d’utiliser votre 3ème pilier pour renforcer votre apport personnel. Cette stratégie peut sembler avantageuse au premier abord, puisqu’elle réduit le montant de votre hypothèque et, avec lui, les intérêts à payer. Mais attention, car l’utilisation de votre capital 3ème pilier n’est pas toujours la meilleure solution : elle implique un impact fiscal spécifique et une diminution de votre épargne-retraite future.
Dans cet article, je vous propose de passer en revue les avantages et les risques de cette option, en tenant compte des spécificités de la fiscalité genevoise et d’un taux marginal d’imposition à 40%.
- Valeur locative vs. Intérêts hypothécaires
En Suisse, et particulièrement dans le canton de Genève, posséder son propre logement ne vous exonère pas de l’impôt :
- Vous devez déclarer une valeur locative, c’est-à-dire un loyer fictif censé représenter le montant que vous pourriez percevoir ou payer si vous louiez le bien.
- En contrepartie, vous pouvez déduire de votre revenu les intérêts hypothécaires (et certains frais d’entretien).
Le résultat imposable lié à votre logement correspond donc à la valeur locative moins le total des intérêts déductibles. Plus la dette hypothécaire est élevée, plus la charge d’intérêts est importante… mais plus vous avez de déductions. À l’inverse, si vous utilisez votre 3ème pilier pour réduire votre emprunt, vous payerez moins d’intérêts – mais les déductions d’impôts sont également plus faibles.
Il est important de mentionner que la suppression de la valeur locative en Suisse est en bonne voie, mais n’est pas encore définitive. La suppression de la valeur locative aurait des implications importantes sur la déductibilité des intérêts hypothécaires. Ces changements dépendront du résultat de la votation populaire prévue pour l’automne 2025.
- Exemple concret : appartement de 1’000’000 CHF à Genève
Prenons un exemple pour bien comprendre l’impact fiscal. Supposons :
- Valeur du bien : 1’000’000 CHF
- Valeur locative : 25’000 CHF/an (montant hypothétique pour l’illustration)
- Taux hypothécaire : 2%
- Taux marginal d’imposition (TMI) : 40% (typique d’un certain niveau de revenu à Genève)
Scénario A : Utilisation de 150’000 CHF du 3ème pilier
- Montant de l’hypothèque : 650’000 CHF
- Intérêts annuels : 650’000 CHF × 2% = 13’000 CHF
- Valeur locative nette imposable :
– Valeur locative : 25’000 CHF
– Intérêts déductibles : 13’000 CHF
– Revenu imposable lié au bien = 25’000 – 13’000 = 12’000 CHF - Impôt annuel supplémentaire (au TMI de 40%) :
– 12’000 CHF × 40% = 4’800 CHF
Dans ce scénario, vous aurez retiré 150’000 CHF de votre 3ème pilier, ce qui signifie :
- Le montant prélevé sera soumis à l’impôt sur le retrait (taux spécifique cantonal, généralement plus faible qu’un impôt sur le revenu ordinaire, mais non négligeable).
- Vous ne bénéficierez plus du rendement potentiel que ce capital aurait pu générer au sein du 3ème pilier.
Scénario B : Sans puiser dans le 3ème pilier
- Montant de l’hypothèque : 800’000 CHF
- Intérêts annuels : 800’000 CHF × 2% = 16’000 CHF
- Valeur locative nette imposable :
– Valeur locative : 25’000 CHF
– Intérêts déductibles : 16’000 CHF
– Revenu imposable lié au bien = 25’000 – 16’000 = 9’000 CHF - Impôt annuel supplémentaire (au TMI de 40%) :
– 9’000 CHF × 40% = 3’600 CHF
Ici, vous conservez l’intégralité de votre 3ème pilier (et donc son potentiel de rendement et d’optimisation fiscale au fil des ans), mais vous payez des intérêts plus élevés sur la partie plus importante de l’hypothèque.
- Avantages et inconvénients
Avantages du retrait 3ème pilier
- Réduction des intérêts à payer
- Sécurité accrue face à une hausse possible des taux
Inconvénients
- Diminution de l’épargne-retraite (capital et rendement)
- Imposition sur le retrait
- Moindre déduction fiscale (valeur locative nette plus élevée)
- Comment choisir ?
- Horizon de placement : plus vous êtes jeune, plus vous pouvez reconstituer votre 3ème pilier.
- Taux d’intérêt : si vous anticipez une forte hausse, réduire la dette peut être rassurant.
- Taux marginal élevé : déduire plus d’intérêts peut être avantageux.
- Objectif retraite : gardez à l’esprit votre niveau de vie futur.
En résumé, décider d’utiliser ou non son 3ème pilier est un choix personnel mêlant sécurité, fiscalité et rendement. Il est donc essentiel de comparer différents scénarios et d’évaluer attentivement votre situation.
Besoin d’un conseil personnalisé ?
Prenez rendez-vous pour un bilan financier complet et trouvez la stratégie la plus adaptée à votre projet immobilier et à votre avenir financier. Contactez-moi dès aujourd’hui !